YSE 1998 vai RYS-9 1998: kumpaa ehtoa tarjouksessa käytetään

Rakennusurakassa sopimusehdot ratkaisevat, mitä tapahtuu, kun jokin menee pieleen: työ myöhästyy, työssä on virhe tai tilaaja haluaa lisätöitä. Suomessa on kaksi vakiintunutta ehtokokoelmaa, ja niiden valinta riippuu siitä, kuka tilaaja on.

Julkaistu 3.9.2026 · Urakkavaaka

Kolme tilaajaa, kaksi ehtokokoelmaa

Kun tilaaja on yritys, ehdot ovat Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 (RT 16-10660). Ne on laadittu elinkeinonharjoittajien välisiin urakoihin, ja ne ovat rakennusalan yleisin sopimuspohja. Asunto-osakeyhtiö on oikeushenkilö eikä kuluttaja, joten taloyhtiönkin kanssa käytetään YSE 1998:aa. Yksityishenkilölle ehdot ovat Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RYS-9 1998, kun urakan hinta on yli 10 000 euroa, ja Rakennusalan erikoistöitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot REYS-8 pienemmissä töissä. Kuluttajakaupassa kuluttajansuojalaki menee aina ehtojen edelle, ja ehdot voivat vain parantaa kuluttajan asemaa laista.

Yleinen virhe on viitata kuluttajatarjouksessa YSE 1998:aan. Se ei ole laitonta, mutta YSE:n ehdot eivät saa heikentää kuluttajan lakisääteistä asemaa, ja ristiriitatilanteessa urakoitsija häviää. RYS-9 on neuvoteltu kuluttaja-asiamiehen kanssa, joten sen kanssa ei tarvitse arvailla.

YSE 1998: mitä laskijan pitää tietää

Viivästyssakko on 0,05 prosenttia arvonlisäverottomasta urakkahinnasta jokaiselta myöhästyneeltä työpäivältä, enintään 50 työpäivältä, ja välitavoitteineen yhteensä enintään 75 työpäivältä. Sivu- ja aliurakoissa sakko on 0,1 prosenttia. Takuuaika on kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta. Rakennusajan vakuus on 10 prosenttia ja takuuajan vakuus 2 prosenttia urakkahinnasta, ellei toisin sovita. Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin kymmenen vuotta virheistä, jotka johtuvat törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.

Lisä- ja muutostöistä YSE edellyttää, että niistä sovitaan ennen töihin ryhtymistä ja että tarjouksessa tai sopimuksessa on yksikköhintaluettelo. Siksi tarjoukseen kannattaa liittää tuntihinnat ammattiryhmittäin ja yksikköhinnat tyypillisille lisätöille.

RYS-9 1998: mikä muuttui 2023

Ehdot päivitettiin, ja liitot ottivat uudet sopimusasiakirjat käyttöön elokuusta 2023 alkaen. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan RYS-9 koskee rakennuksen tai sen yhteyteen kuuluvan kiinteän rakennelman rakentamista tai korjausrakentamista yli 10 000 euron urakoissa, mukaan lukien LVI-, maalaus-, sähköasennus-, katto- ja vedeneristystyöt sekä asuinhuoneistojen peruskorjaukset. Kaksi isoa muutosta: virheen ajankohtaolettama piteni kuudesta kuukaudesta 12 kuukauteen, ja urakoitsijalle, joka ei ole asettanut ennakkomaksun turvaavaa vakuutta, voidaan määrätä seuraamusmaksu. Käytännössä: älä pyydä kuluttajalta suurta ennakkoa ilman vakuutta.

Kotimyynti: 14 päivää ja kaksi liitettä

Jos sopimus kuluttajan kanssa tehdään hänen kotonaan tai muualla kuin yrityksen toimitiloissa, kyseessä on kuluttajansuojalain 6 luvun kotimyynti. Kuluttajalla on 14 päivän peruuttamisoikeus, ja urakoitsijan on annettava peruuttamisohje ja peruuttamislomake oikeusministeriön asetuksen 110/2014 mukaisesti. Jos näitä ei anneta, peruuttamisaika pitenee 12 kuukaudella. Jos työ aloitetaan peruuttamisaikana, kuluttajan on pyydettävä sitä nimenomaisesti ja pysyvällä tavalla; muuten urakoitsijalla ei ole oikeutta korvaukseen tehdystä työstä, jos kuluttaja peruuttaa.

Kokonaisurakka ja muut urakkamuodot lyhyesti

Kokonaisurakka tarkoittaa, että yksi urakoitsija vastaa koko työstä tilaajalle ja käyttää tarvittaessa aliurakoitsijoita. Jaetussa urakassa tilaaja tekee erilliset sopimukset esimerkiksi rakennus-, LVI- ja sähköurakoitsijan kanssa. KVR-urakassa (kokonaisvastuurakentaminen) urakoitsija vastaa myös suunnittelusta. Pienen rakennusliikkeen tarjous omakotitalon kattoremontista on lähes aina kokonaisurakka, jossa talotekniikka on rajattu pois tai ostetaan aliurakkana.

Ohjelma valitsee ehtoviittauksen tilaajatyypin mukaan ja tulostaa kotimyynnin liitteet

Urakkavaaka on urakkalaskentaohjelma pienelle rakennusliikkeelle: se laskee tarvikkeet valmistajien menekeillä, tekee tarjouspyynnön rautakauppaan EAN-koodeineen ja tulostaa tarjouksen oikeilla sopimusehdoilla. 60 päivän ilmainen tutustuminen, ei ostopakkoa. Ensimmäinen vuosi 340 €, sen jälkeen 490 €/v (alv 0 %).

Aloita ilmainen kokeilu Kenelle ohjelma sopii